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Conceito e Espécies de Usucapião

Usucapião é o direito adquirido em razão da posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do referido bem por determinado tempo, de forma contínua e inconteste. É o que chamamos de posse contínua, mansa e pacífica, com animus domini (o possuidor age como dono do bem).
Em regra, a aquisição por meio de usucapião pode recair sobre qualquer bem. A seguir veremos as exceções.
Vale acrescentar ainda que usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade em decorrência do lapso  temporal, visto que a aquisição não ocorre por transmissão de proprietário anterior, mas pelo cumprimento dos requisitos objetivos previstos na legislação.
Também importa esclarecer que a usucapião pode se estender à aquisição de outros direitos reais, tais como as servidões, o usufruto, o uso, a superfície e a habitação.

Bens insuscetíveis de usucapião

A exceção aqui é bem lógica. Não podem ser objeto de usucapião os bens que não podem ser objeto de posse, tais como os bens incorpóreos e os fora do comércio, que são inalienáveis e insuscetíveis de apropriação, tais como os bens públicos (de uso comum, de uso especial e dominicais) e as terras devolutas.

Espécies ou tipos de Usucapião

As espécies de usucapião que recaem sobre bens imóveis são: Usucapião Extraordinária; Usucapião Ordinária; Usucapião Especial Urbana; Usucapião Especial Rural; Usucapião Coletiva; Usucapião Familiar; Usucapião Extrajudicial.


Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil, apresentando os seguintes requisitos:
  • Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini.
  • Posse no prazo de, no mínimo, 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé
O prazo é reduzido para 10 anos, caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviço de caráter produtivo.
A  expressão  animus  domini  faz  referência  à  forma  em  que  o  possuidor exerce a sua posse sobre o bem, devendo ter um comportamento como se proprietário fosse, com intenção de tornar-se  ou  mesmo  acreditar  ser  o  dono  do  bem. 


Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária encontra-se prevista no artigo 1.242 do Código Civil brasileiro e tem os seguintes requisitos:
  • Posse contínua, incontestável, com justo título e boa-fé, exercida de forma mansa e pacífica.
  • Prazo de posse por, no mínimo, 10 anos
Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório e cancelada posteriormente, sendo necessário ainda que os possuidores residam no imóvel ou tenham realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana também é conhecida como usucapião pró-moradia, sendo prevista no art. 183 da Constituição, bem como no art. 1.240 do Código Civil brasileiro. 
Esta espécie de usucapião possui caráter social e apresenta as seguintes características:
  • Posse ininterrupta e sem oposição por, no mínimo, 5 anos.
  • Apenas pessoas físicas que não possuam título de propriedade de outro imóvel urbano ou rural podem pleiteá-la.
  • O direito de usucapir não pode ser concedido mais de uma vez ao mesmo possuidor. 
  • A área urbana a ser usucapida limita-se a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). 

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural encontra-se prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, possuindo os seguintes requisitos:
  • Lapso temporal de 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural.
  • A propriedade não pode ser superior a 50 hectares
  • É vedada a posse sobre qualquer outro bem imóvel. 
  • Ter por finalidade tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, fixando nela a sua moradia, podendo ser chamada de pró-labore.

Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva foi criada pela Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, a qual regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal. A usucapião coletiva possui os seguintes requisitos:
  • Ocupação por, no mínimo, 5 anos ininterruptos e sem oposição.
  • A área do imóvel usucapiendo deve ter até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
  • Os requerentes não podem ser proprietários de outro bem imóvel urbano ou rural. 
  • As áreas urbanas devem ser ocupadas por população de baixa renda, não sendo possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. 
  • O imóvel deve ser usucapido para moradia dos requerentes.

Usucapião Familiar

A usucapião familiar encontra-se capitulada no artigo 1.240-A do Código Civil brasileiro, pode ser concedida a quem exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, conforme o dispositivo legal anteriormente mencionado.


Usucapião Indígena

A usucapião indígena está prevista no artigo 33 do Estatuto do Índio, Lei nº 6.001, de 19 de dezembro de 1973. 
Este tipo de usucapião possui os seguintes requisitos:
  • Posse, com animus domini, mansa, pacífica e ininterrupta. 
  • Prazo mínimo de 10 anos consecutivos.
  • O imóvel deve ser inferior a 50 (cinquenta) hectares
  • Tanto índio integrado à civilização, como os que vivem na selva, podem requerer essa modalidade de usucapião.
  • Não há necessidade de justo título e boa-fé.

Usucapião Extrajudicial

Por fim, a usucapião extrajudicial foi, de fato, regulamentada e dotada de feições próprias pelo Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, o qual inseriu o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos. 
Essa modalidade de usucapião possui natureza administrativa, e não jurisdicional, não induzindo litispendência e nem possuindo característica típica da jurisdição. 
Porém, a usucapião extrajudicial não é instituto inédito no ordenamento jurídico brasileiro, pois já era prevista na Lei 11.977/2009, a qual tinha por objeto a regularização fundiária de interesse social.
Também podemos citar o Decreto-lei nº 87.620, de 21 de setembro de 1982, o qual dispõe sobre o procedimento administrativo a fim de assegurar o reconhecimento da aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais compreendidos em terras devolutas. 
No entanto, com o advento do Novo Código de Processo Civil, ampliou-se e regularizou-se esta modalidade de usucapião, a qual será processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis na comarca onde estiver localizado o imóvel
Para a propositura da ação, é imprescindível a representação por advogado ou defensor, e o tabelião atestará o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.


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